O Mercado Imobiliário Residencial Gama Alta em Portugal

Preços da gama alta sobem 8,5% com procura em alta e oferta em queda renovada

O mercado imobiliário residencial de gama alta em Portugal atingiu novos máximos em 2025. Os preços subiram 8,5% face ao ano anterior, a procura aumentou 12%, e a oferta continuou a contrair-se — criando um desequilibrio estrutural que sustenta a valorização.

A gama alta e definida pelos percentis de preço mais elevados do mercado

Em cada trimestre, os imóveis anunciados sao ordenados por preco/m² e segmentados por percentis da distribuição nacional. Os limiares ajustam-se automaticamente a evolução do mercado.

A oferta de gama alta caiu quase 25% desde 2021 apesar de recuperação recente

O mercado de gama alta perdeu um quarto da sua oferta disponível em quatro anos. Apesar de uma ligeira recuperação trimestral de +3,1% no Q4 2025, a tendencia estrutural e de contraçãoo.

Evolução do número total de fogos anunciados de gama alta em Portugal (Q1 2021 – Q4 2025). Fonte: Idealista/cálculo dos autores.

A contração da oferta e transversal aos três segmentos da gama alta

Evolução da oferta por segmento: Affluent, Premium e Luxo. Fonte: Idealista/cálculo dos autores, Q4 2025.

Lisboa, Faro e Porto concentram a grande maioria da oferta de gama alta

Distribuição absoluta por distrito.

Percentagem da oferta total por distrito.

Mapa de oferta de gama alta no distrito de Lisboa — concentração em Cascais e zona histórica.

Mapa de oferta de gama alta no Algarve — maior concentração de moradias de luxo do pais.

As 20 freguesias com maior oferta de gama alta concentram-se em Lisboa, Cascais e Algarve.

São apenas 7.300 apartamentos e 13.700 moradias de luxo disponíveis

Evolução da oferta por tipologia: apartamentos vs. moradias (valores absolutos). Fonte: Idealista/cálculo dos autores.

Variação da oferta por tipologia: apartamentos vs. moradias. Fonte: Idealista/cálculo dos autores.

As licenças têm subido, mas o ritmo de construção continua muito abaixo do necessário

Depois de uma década de subinvestimento na habitação nova, as licenças recuperaram — mas a dinâmica de conclusões mantém-se muito aquém do mínimo necessário para repor o stock habitacional. Em 2024 foram concluídos apenas cerca de 25 mil fogos, menos de metade do limiar de 70 mil/ano considerado indispensável. O défice acumulado é estimado entre 150 mil e 465 mil unidades.

Licenças de construção e fogos concluídos em Portugal. O ritmo de conclusões mantém-se abaixo do mínimo de 70 mil/ano. Fonte: INE — Estatísticas da Construção e Habitação, 2024; APPII; JRC; PORDATA.

Portugal constrói menos novos fogos por household do que a maioria dos países da UE

Quando normalizada pelo número de households, a construção residencial em Portugal surge como uma das mais baixas da Europa Ocidental. Na média 2019–2023, Portugal construiu 4,2 novos fogos por 1.000 households, contra uma média UE de 7,1 e valores de 8,2 (França), 7,5 (Alemanha) ou 12,5 (Irlanda). Apenas Grécia, Itália e Espanha ficam abaixo de Portugal.

Novos fogos por 1.000 households, média 2019–2023. Fonte: Eurostat — Housing Statistics; cálculo dos autores.

Os custos de construção dispararam: primeiro os materiais, depois a mão de obra

A escalada de custos teve dois motores sequenciais. A fase dos materiais (2021–2022) foi impulsionada pela disrupção logística pós-COVID e pela guerra na Ucrânia — o aço subiu +35%, o betão +18% e o custo total de materiais acumulou +32%. A fase da mão de obra (2023–2025) foi desencadeada pela subida do salário mínimo +31% (€635 → €870) e pela escassez de operários; a mão de obra representa hoje 40–50% do custo total de obra.

Índice de custos de construção residencial em Portugal. Fonte: INE — Índice de Custos da Construção de Habitação Nova; IEFP; Banco de Portugal, 2025.

Os custos tornam inviável vender abaixo dos €4.500–5.000/m²

A soma dos custos ao longo da cadeia de promoção coloca o preço mínimo de venda da nova construção entre €4.275 e €4.925/m² de área vendável — o que significa que toda a nova construção entra automaticamente na Gama Alta. A estrutura de custos por m² vendável é a seguinte:

Fonte: AICCOPN; AT (IVA); Banco de Portugal, 2025. Custo por m² bruto ÷ 0,85 = €/m² vendável (ajuste para caves, paisagismo e acabamentos).

Variação da oferta ao nivel da freguesia

Apesar da tendencia nacional de queda, algumas freguesias registaram aumentos significativos de oferta, enquanto as maiores quedas se concentram nas zonas de maior procura.

Maiores aumentos absolutos de oferta por freguesia.

Maiores aumentos percentuais de oferta por freguesia.

Maiores quedas absolutas de oferta por freguesia.

Maiores quedas percentuais de oferta por freguesia.

O mercado atingiu 169.812 transações e EUR 41,2 mil M em 2025 — ambos recordes

A pressão da procura mais que duplicou desde 2021

Indicador de pressão da procura (leads por anuncio): gama alta vs. mercado total. Fonte: Idealista/cálculo dos autores.

O segmento Affluent apresenta a maior pressão de procura entre os três segmentos. Fonte: Idealista/cálculo dos autores.

Freguesias com maior aumento de pressão da procura.

Freguesias com menor pressão da procura.

O preço médio da gama alta subiu 35,8% desde 2021 para 7.945 EUR/m²

Evolução do preço médio por m² na gama alta. Fonte: Idealista/cálculo dos autores, Q4 2025.

Evolução do preço médio por m² por segmento: Affluent, Premium e Luxo. Fonte: Idealista/cálculo dos autores, Q4 2025.

O preço de entrada na gama alta acelerou mais do que o topo — o gap esta a fechar

Os preços da gama alta variam entre 6.800 e 35.000 EUR/m² nas localizações de referência

Correlação positiva entre pressão da procura e crescimento de preços por distrito/segmento. Fonte: Idealista/cálculo dos autores, Q4 2025.

Variação de preços ao nivel da freguesia

Maiores aumentos absolutos de preço por m².

Maiores aumentos percentuais de preço por m².

Maiores quedas absolutas de preço por m².

Maiores quedas percentuais de preço por m².

Lisboa mantém desconto de 40–60% face às principais capitais europeias

Lisboa a €7.000/m² oferece um desconto de 62% face a Londres e 47% face a Paris. Mesmo em comparações mais próximas — Munique (€11.200), Milão (€9.950), Madrid (€8.550) e Berlim (€7.800) — o mercado prime de Lisboa mantém uma margem significativa de valorização, reforçando o posicionamento como oportunidade de valor real para o comprador internacional.

Fonte: Knight Frank; Savills; JLL; Numbeo. Preço médio residencial prime, EUR/m², 2025.

O imobiliário de gama alta representa quase 2% do VAB nacional e mais de 100 mil empregos

O impacto económico recuperou em 2025 apos a contração de 2023-24

Peso na Economia Nacional

A construção e o principal motor do impacto económico do setor

A mediação imobiliária representa ~5% do impacto total

O contexto macroeconómico e o mais favorável desde a pré-pandemia

Euribor 12M em ~2,7% (abr. 2026) após repique de ~40 p.b. desde mar. 2026; taxa média novos contratos habitação 2,83% (fev. 2026, BdP). Salarios reais +3,2% var. homóloga (2025) — maior crescimento do poder de compra em mais de uma década.

Cinco forças sustentam a perspetiva positiva; seis riscos exigem monitorização

O pacote fiscal de 2026 restringe a procura estrangeira mas estimula a construção

Portugal é o líder europeu em branded residences — diferenciação qualitativa no segmento de luxo

O segmento Affluent e a nova porta de entrada — e a principal fronteira de crescimento

A literatura sugere um prémio de 7-12% pela proximidade ao metro

Preco/m² gama alta por freguesia e rede de metro na AML. A correlação visual entre acessibilidade e preço não implica causalidade. Fonte: Idealista/cálculo dos autores, Q4 2025; Metro de Lisboa.